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Feb 11 2019

Canone di affitto minimo per non subire un accertamento dell – Agenzia delle Entrate, affitto auto annuale. #Affitto #auto #annuale


Canone di affitto minimo per non subire un accertamento dellAgenzia delle Entrate

Se ancora non lo sapete esiste un valore minimo del canone di locazione o affitto che potete applicare per non essere sottoposti ad accertamento fiscale automatico da parte dellagenzia delle entrate ai fini dellimposta di registro voluta dal Fisco e che si calcola attraverso una formula ed in questo articolo spiego brevemente come calcolarlo e come applicarlo in sede di stipula del contratto di locazione.

Su quali immobili è possibile applicare il valore minimo del canone di affitto

prima di tutto ci riferiamo agli immobili di tipo abitativo e quindi inseriti nelle categorie catastali A esclusi gli A10.

Come si applica il valore minimo

Per non essere accertati automaticamnte dal fisco ai fini delle imposte di registro

In pratica il legislatore fiscale definisce un valore del canone di affitto minimo dato almeno dal 10% del valore catastale calcolato sulla base della valutazione automatica. Vi starete domandando chi in passato affittava a meno del 10% della rendita catastale un immobile? Se hanno fatto una legge apposta significa che cera chi per omettere materia imponibile o semplicemente in buona fede voleva concedere un canone di affitto molto basso ad un amico o parente e lo faceva. Se andate sotto, in automatico lAgenzia delle Entrate vi richiederà la maggiore imposta con applicazione di sanzioni ed interessi.

Ai fini dellaccertamento Irpef

Tuttavia esiste anche un altro valore minimo che però è più attinente alla realtà e che può aiutarvi nella fissazione del prezzo e si calcola prendendo come riferimento il maggiore tra canone di locazione ridotto del 15% ed il 10% del valore catastale calcolato secondo larticolo 52 comma 4 del testo unico delle imposte di registro che recita come segue (Anche se ad oggi questa percentuale dovrebbe essere forse ridotta al 5% se leggete larticolo dedicato proprio alla tassazione Irpef sugli affitti : Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, nè i valori o corrispettivi della nuda proprietà e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli articoli 47 e 48. Ai fini della disposizione del presente comma le modifiche dei coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi hanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicazione dei decreti previsti dagli articoli 87 e 88 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 597, noncheè per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione da tale data. La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria&.

Canone minimo di locazione

Ai fini della potenziale evasione fiscale e della conseguente attività di accertamento fiscale il Legislatore fiscale ha introdotto dei meccanismi automatici di compliance per indurre il contribuente a dichiarare almeno un canone minimo al di sopra del quale sarà salvo dallattività di accertamento. Come visto sopra nel caso della vendita nel caso della locazione avremo un altro criterio ma la sostanza non cambia.

Esiste infatti una auto limitazione allattività di accertamento e verifica dellagenzia delle entrate nel caso in cui per il pagamento dellimposta di registro per la registrazione del canone di affitto si stipuli un contratto di locazione ad uso abitativo con canone concordato, ossia ex artt. 2, comma 3 e 4 e articolo 4 della Legge 431 del 1998 nei comuni ad alta densità abitativa.

I canoni concordati possono avere un durata:

  • 3 anni +2
  • durata compresa tra un anno e 18 mesi (questi ultimi si chiamano contratti concordati di durata transitoria)
  • durata compresa tra 6 mesi e 3 anni (durata transitoria).

Per queste tipologie di contratti linibizione del potere di accertamento si ferma laddove si dichiari un canone annuo di locazione almeno pari al 10% del valore catastale automatico (rendita catastale x moltiplicatore). Dovrete quindi da una parte prendere il canone di locazione annuo del contratto; se inferiore allanno prenderete anche solo la quota parte corrispondente di quel 10% del valore catastale. Se parliamo per esempio di un contratto di sei mesi non dovrete prendere il 10% del valore catastale ma solo la metà ossia il 5%.

Per i contratti di durata transitoria il valore catastale deve essere naturalmente riparametrato in base ai mesi.

Per la determinazione del valore catastale vi rimando allapposito articolo che trovate qui nel seguito. Troverete per ciascuna tipologia di bene immobile, compresi anche i terreni il coefficiente di moltiplicazione da adottare.

La visura catastale dellimmobile

Per cui tenete a mente i moltiplicatori utilizzati per le diverse categorie catastali e tenete sempre aportata di mano una visura catastale dellimmobile in modo da poter decidere il canone di locazione o prezzo dellaffitto applicato allinquilino in base anche a queste considerazioni di non poco conto.

Inoltre, se aveste la malaugurata idea di non dichiarare i canoni di affitto… ricordatevi che lAgenzia delle Entrate facilmente rintraccia le unità locali locate, in quanto può interrogare lAnagrafe Tributaria dei soggetti che erogano luce, acqua, gas e altre utenze come il telefono, e vedere a chi sono intestate o se ci sono o meno utilizzi.

Svantaggi e svantaggi di affittare in nero

e invece vi siete sbagliati, e ancora non avete registrato il contratto di locazione, vi invito a leggere anche gli altri articoli dedicati agli affitti in nero o anche quello dedicato ai vantaggi e gli svantaggi di affittare in nero, questultimo molto dibattutto come vedo dai commenti in quanto il partito dei proprietari teme un utilizzo distorto dello strumento.


Written by ILLINOIS


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